בתחילת השנה שעברה (2020) הודיעה הממשלה כי המתווה הנוכחי של תמ"א 38 צפוי להיפסק באוקטובר 2022. מאות אלפי בעלי נכסים הביעו את מחאתם על הפסקת התוכנית. כמעט כל מי שגר בבית ישן ראה את החלום של דירה חדשה ללא השקעה מצדו, נגוז לנגד עיניו. אך, למרבה המזל מסתבר כי "סוף הוא תמיד התחלה של משהו אחר". תיקון חקיקה יאפשר לוועדות המקומיות לאשר תוכנית מפורטת בבניינים הזקוקים לחיזוק כנגד רעידות אדמה, במסגרת שדרוג או פינוי ובינוי.
תוכנית זו תאפשר גם לאחד מגרשים (לפרויקטים גדולים יותר), להרחיב שטחי ציבור ולהרחיב דרכי גישה. כך, בעיות התשתיות שהיו חלק מחבלי הלידה הקשים של תוכנית התמ"א בשנותיה הראשוניות יפתרו בחלקן.
הסטטיסטיקות של תמ"א 38 עד כה
מבט מהיר בסטטיסטיקות של הבנייה שהתבצעה עד כה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38, מראים בצורה מובהקת מדוע כה חשוב לשמור על התוכנית. אם בשנת 2010 היו רק 44 היתרי בנייה, בשנת 2018 הם עלו ל-540 היתרים. באותה שנה נבנו 10,174 יחידות דיור במסגרת תוכניות התמ"א הללו, ובשנים האחרונות אנו צפויים לראות עוד אלפי דירות נוספות.
מספר תיקונים שנוספו בשנים האחרונות אפשרו ליזמים לדעת מהם שיעורי ההסכמה הנדרשים מדיירי הבניין בפרויקטים של פינוי ובינוי ותמ"א 38, נוספה אפשרות לבנות שתיים וחצי קומות על הגג ולא רק קומה אחת וכן נקבעו הגבלות שונות כדי למנוע עומס יתר על התשתיות בשכונה אחת.
עתידה של תמ"א 38
מי שתוהה מה יהיה הכיוון העתידי של יישום תוכניות תמ"א יכול להסיר דאגה מליבו. עיריות ורשויות עירוניות שמעוניינות להמשיך את התוכנית, יוכלו להאריכן למשך חמש שנים נוספות, וליישם את התוכנית באותו פורמט שהיה קיים קודם לכן עד שנת 2025.
יחד עם האפשרויות הללו שמסייעות לבעלי הדירות, יהיו בעתיד גם כמה חסרונות, כמו: היטלי השבחה שיוטלו על בעלי הנכסים ששודרגו, וכן קושי גדול יותר באישור של פרויקטים גדולים בשכונה שכבר בוצעו בה פרויקטים בעבר.
לכן, אם מביטים בצורה מפוקחת לעתיד ניתן לראות כי אומנם פרויקט תמ"א 38 עדין יהיה אפשרי בחלק מהערים, אך הוא יהיה הרבה פחות משתלם עבור בעלי הדירות. אלה שיזדרזו לקבל את האישורים הדרושים עד אוקטובר 2022, יוכלו ליהנות מהתנאים הנוכחיים והבונוסים הנלווים לכל פרויקט התחדשות עירונית.
משנסים מותניים ומוצאים את החברה היזמית שלכם
אם אתם מתגוררים בבניין ישן שאישורי הבנייה שלו התקבלו לפני 1.1.1980 חשוב לא לנוח על השמרים ולהתחיל לפעול. זה הזמן לכנס את ישיבת הוועד שלכם, ולראות מה חושבים שאר הדיירים על מתיחת פנים לבניין או התחלה של פרויקט פינוי־בינוי. לכל אחד מסוגי הפרויקטים נדרש אחוז הסכמה שונה. כדי לבצע פרויקט פינוי־בינוי נדרשת הסכמה של 50% מהדיירים מכל בניין או 60% מכלל המתחם עצמו (פרויקט פינוי־בינוי הוא בדרך־כלל של יותר מבניין אחד).
במקרה שמדובר בבניין אחד בלבד (תמ"א 38/2) נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים. הדיירים שהסכימו לפרויקט יכולים לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולנקוט סנקציות משפטיות כנגד סרבנים. בשני המקרים, לאחר שהתקבלו 100% מהחתימות ניתן להתחיל לבצע את הפרויקט בפועל.
עוד לפני החתימה על ההסכם, חשוב למצוא את החברה היזמית שתלווה אתכם ותבצע את הפרויקט בפועל. כדאי לבחון חברות שכבר בצעו פרויקטים דומים בעבר בעיר שלכם או בעיר ליד, ואפילו לבקר בבניין שבנו ולראות את סטנדרט הבנייה.
מצאו חברות שיש להן ניסיון בתחום
רבים טועים לחשוב כי כל קבלן המסוגל לבנות בניין יכול לבצע פרויקט תמ"א 38. בפועל, נדרש ניסיון רב בפרויקטים כאלה משום שהם מצריכים התנהלות חכמה מול הדיירים, קבלת אישורים דרושים מהרשות העירונית, תכנון הנדסי מקדים ואפילו הבנה בחיזוק הבניין כנגד נזקי רעידת אדמה. לכן, כדאי לפנות לחברות כמו "בית וגג", וחברות אחרות שמתמחות בתחום ויכולות להעניק לכם ליווי מקצועי מרגע השיחה הראשון עם הדיירים האחרים ועד ליום שבו תקבלו את המפתח לדירה החדשה.
לסיכום, אם אתם שוקלים זמן רב לשדרג את הבניין, זה הזמן לבדוק היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי־בינוי וליהנות מדירה חדשה.
